隨著全美許多城市房市走緩， 許多投資人不禁要問： 現在適合進場投資嗎？ 該如何投資呢？Realtytimes.com 專欄作家卡爾表示，隨時都是投資地產的好時機， 只是該如何挑選投資地點就是一門大學問。

  投資人都希望能以低價購入房產， 六個月後以高價賣出。卡爾表示， 只要是所有的指標都看好未來的經濟走勢， 或是現在進場投資符合你的投資目標及預算等， 就可以進場投資。不像投資股票或是債券， 隨時都是投資地產的好時機，只要投資人知道在何處購買房產。

  “ 地點” 一直是地產業界強調的重點， 但是所謂的好地點又隨著當時經濟走勢隨時有不同的定義。例如， 你一定希望八年前就選定哥倫比亞特區為投資房產的最佳地點。這裏的房市近幾年在房市狂飆時期成長了153%。因此，地點及時機成為投資人最重要的考慮。

  因此， 卡爾建議有意現在投資房產的人應留意一些不論是私人或是聯邦投資房產資金增加的小城市。對於初進場的新手， 應先從居住的州尋找起， 再依以下的幾項重點來決定何時是投資的好時機。

  低房價。房價和租金收入呈什麼樣的關係？ 假設月租金收入可以支付房貸繳款及地稅開銷， 那這個房產市場就有投資的潛力。但是對一些想要以投資賺取大量利潤的投資人， 就必須清楚計算租金收入淨值。如果年租金收入淨值可達8%到12%，該房產市場就值得投資。

  穩定的經濟前景。欲投資城市的未來經濟走勢如何？ 和全國經濟相比較走勢又如何？ 及過去幾年市場表現如何？ 等。這些問題的答案可以從經濟走勢專家分析、失業率高地、是否有新企業打算遷入等看出端倪， 如果走勢看好， 當然是個值得投資的市場。租屋出租率。如果租金收入符合你的期望， 經濟前景也看好。別忘了考慮該區的出租率， 是租屋太多或是供不應求的市場。出租率可以看出未來租屋上市的時間及租金上漲的幅度等。

  此外，MSN 網站專欄作家威斯頓也有幾個建議， 幫投資人做決定。首先為預計持有投資房產時間長短。如果投資人持有房產的時間越久， 未來需投入的維持費、維修費也會更多。舉例說明，持有住屋20年的投資人可能須支付更換屋頂、電器或是整修廚房、浴室等的開銷。如果只持有約五年,這些開銷可能都省下來了。但是短期持有房產可能較具風險性，因為房價不可能只上漲不下跌， 假設投資人購屋後房價下跌， 短時間內房市要回升的機會並不大。因此， 房產律師漢克建議投資人， 儘量長期持有投資房產會比較划算。

  其次， 投資人的購屋管道。許多有經驗的房產投資人都喜歡購買遭法院查封的房產。這類房產售價普遍較低。可以從報紙上的廣告尋獲這類的信息， 現在網際網路發達，許多網站都提供試用期免費法拍屋名單的服務， 試用期過後則以會員制方式參加， 以定期得到名單， 如www.foreclosure.com。

  此外， 向貸款公司索取R.E.O.(real estate owned) 名單也是另一個可行方法。這些法拍屋是未順利在法院拍賣會中出售的， 有興趣的人大都可以進屋參觀，這類的REO 名單是免費的。也可以向當地地產公司詢問， 因為貸款公司或是政府也會透過這些經紀來銷售法拍屋。

  第三， 清楚瞭解自己的財務狀況。如果投資人擁良好的信用紀錄、沒也其他的負債， 可以借貸到超低利率的房屋貸款。通常，借貸公司都會要求購買投資房產的申請人付出較多的頭期款、提出雄厚的財力證明及給予較高的房貸利率。這是因為統計資料顯示，當屋主財務出狀況時較容易先放棄投資房產，以求保住自住的房屋。

  最後，也是最重要的一點，就是避免乙太高的價錢購買投資屋，卡爾也持同樣的觀點。專家分析， 如果乙太高的價錢購得投資屋， 難保以後仍然能夠以這樣高的價錢出售。有些房東會利用一些計算方式來計算他們到底應付出都少錢來購買投資房產才合理， 例如， 買價應不超過第一年房租總收入六到七倍的價錢。有的人則是以房屋整修或升級後的價值為准， 他們認為超過這個價值70%以上售價的房產就不值得購買。不過有的專家表示， 每個地區的房產市場不盡相同， 這類的計算方式不見得到處都行得通。

  財務專家丹寧建議投資人， 最主要的考慮條件就是確定未來的租金收入可以高過購屋的各項支出， 如房屋貸款、地稅、房屋保險、維護費、維修費及空置時的開銷（ 約是租金收入的5%，這裏所指的空置開銷是， 例如一位原房東擁有五個單位的租屋， 預算開銷時應計算入每年至少有一個單位三個月是空置的開銷）。

  如果以這樣的計算方式計算， 就算購屋支出和租金收入一樣， 房東應可以獲利， 就算未來地稅增加或是房屋價值降低， 這項投資仍有利可圖。

  丹寧進一步指出， 雖然這樣的計算方式可以幫房東預估投資報酬率， 但是其中的維修費估計卻是一門大學問， 例如換新屋頂和更換一些電器用品開銷支出差異頗大。所以購屋前一定要請檢驗師前來檢查房屋， 以確知以後所有可能的開銷。

  作者：張乃元

  源自：美國中文網